地产“新物种”,桉树打造新型智能办公联合体

2019/06/28


2014年在双创政策的鼓励下,全国掀起创业高潮,联合办公也在资本的助推下迎来爆发式增长。


四年后国内联合办公场所数量突破300家,布局网点数超6000个,行业迎来了一轮洗牌。仅2017-2018年间,联合办公行业就至少发生了8次企业并购和品牌合并,头部企业占据了市场超70%的份额。


一边是行业寡头效应加剧,一边是千亿规模的行业蓝海等待挖掘。预计到2022年,中国联合办公市场规模达4092.19亿元。


潮水褪去,方知谁在裸泳。


“空间溢价能力弱,盈利模式单一,客群流失率高”成为摆在联合办公行业面前的三座大山。


转型迫在眉睫。


行至半途,路遇瓶颈的联合办公突围点在哪儿,未来又将走向何方?定位高端的智能办公联合体桉树IBC用高维出击给出了一个答案。



一、步入「高端客户」时代


从最初的雷格斯到WeWork再到后来者优客工场,SOHO3Q,氪空间,方糖小镇,米域……现代经济的快速发展,年轻一代求职者灵活多变的办公需求,致使联合办公企业如雨后春笋般涌现。


办公租赁行业在互联网玩法的改造下,在商业地产刮起了一阵旋风。


位于凯晨世贸中心的桉树智能办公联合体


办公空间的成本包括时间和空间成本,它不是纯互联网模式,不会存在发展到一定规模后边际成本为零的情况,当入驻率不达标,租金收入无法覆盖成本时,唯有断臂求生。而这也是近两年联合办公合并潮和关停潮频起的主要原因。


曾几何时,万科高级副总裁毛大庆辞任创办优客工场,凭借其雄厚的资源在联合办公领域攻城略地,一度成为30亿估值的独角兽。可在烧钱扩张的路上优客工场也依旧没能逃脱盈利模式单一的窘境。


有数据统计,联合办公的出租率平均达到85%才能保持盈亏平衡。越来越多的行业从业者意识到,联合办公行业给予企业再多的附加值服务,终归需要保证底层建筑的盈利才可持续,回归到联合办公的本质,也就是租金坪效足够高。


如今联合办公行业的运营模式有利用自有物业存量开辟,长期租赁,代运营,品牌输出,跨界合作等五种主要方式,不过万变不离其宗,在资本的虚火褪去后,聚焦产品创新,坚持以盈利为目标才是根本。



在桉树IBC CEO吴峥看来,联合办公正处在转型的档口。过去依靠政策红利和资本助推,入局者有机会低价拿地,快速扩张,再利用一系列优惠活动招揽中小企业入驻。可创业本就充满荆棘,中小企业的付款能力,抗风险能力都比较弱,一旦资金链断裂,也会波及到联合办公行业。


办公空间的成本包括时间和空间成本,它不是纯互联网模式,不会存在发展到一定规模后边际成本为零的情况,当入驻率不达标,租金收入无法覆盖成本时,唯有断臂求生。而这也是近两年联合办公合并潮和关停潮频起的主要原因。


曾几何时,万科高级副总裁毛大庆辞任创办优客工场,凭借其雄厚的资源在联合办公领域攻城略地,一度成为30亿估值的独角兽。可在烧钱扩张的路上优客工场也依旧没能逃脱盈利模式单一的窘境。


有数据统计,联合办公的出租率平均达到85%才能保持盈亏平衡。越来越多的行业从业者意识到,联合办公行业给予企业再多的附加值服务,终归需要保证底层建筑的盈利才可持续,回归到联合办公的本质,也就是租金坪效足够高。


SOHO中国董事长潘石屹在今年也提到,SOHO3Q的目标是成为中国最大的办公楼综合服务商,不仅局限于中小企业,还包括大企业, “盈利第一,规模第二。”


转型服务中高端大客户逐渐成为行业共识。


WeWork推出了个性化上门定制及运营Powered by We,氪空间推出了“超级客户战略”,Distrii办伴的全办智造模式以及方糖小镇的3.0产品Air building,无一不是磨刀霍霍,剑指高端客户定制化服务。


中高端客户的付款能力更强,对抗租金压力的风险性也比较强,瞄准这群高净值客户,进军甲级写字楼,成为联合办公行业持续增长的不二法门,而这一点,房地产出身的桉树IBC在两年前就已经开始布局。



二、专注TO B的高端智慧办公


据仲量联行发布的《发现机遇:亚太地区灵活办公》研究报告预测显示,预计到2020年中国一二线城市近30%的甲级办公楼将具备灵活办公空间,以满足企业租户不断变化的办公需求。入驻联合办公品牌,中大型企业的员工工作起来会更为轻松活跃,效率更高。


桉树IBC定位高端智慧办公这一细分市场,其位于北京CBD核心商圈侨福芳草地的首个产品由新加坡著名建筑设计院Formwerkz Architects操刀设计,中国地产百强实地集团筑造。


空间内有永久保持空气清新的新风系统、精心布设的国内外顶级艺术佳品、手工地毯、日本进口灯具、黑色橡木饰面等一流做工和用料。


除了在设计的细节上花心思,桉树IBC还在智能化上不断精进,从空间,服务,产品三个层面进行智慧化改造。


空间采用人脸识别扫描门禁,引进了智慧业务SaaS架构CRM,机器人管家助手,智慧对客服务APP,一对一管家式一站式行政服务体系,集成第三方企业服务平台等,形成一个具有数据和信息特征的高端智慧办公综合服务平台。


还有智能商务会议室,可定制的雾化玻璃墙,电子交互显示屏幕,触控调节的智能办公桌椅,智能电话间等等,让办公用户的工作流程更加智能化,高效化,强调对客户的私密性保障,闲暇时还有AI智能医疗健身设备帮助你放松身心。


专注TO B的高端智慧化办公,打通企业与企业之间的需求而非人与人之间的连接是桉树IBC与其他联合办公品牌最大的不同。


定位高端共享办公,一方面要思考高端客户的痛点是什么并帮助他们解决;另一方面,对桉树IBC而言,如何把空间的每一平米都能够变成坪效,并利用桉树IBC的品牌影响力做好资产管理,实现物业升值,是吴峥和团队一直在思考的问题。


截至目前,桉树IBC在侨福芳草地和金融街凯晨世贸两地设有办公空间。侨福芳草地的项目的每个工位的平均租金高达5500元,成交价处于北京顶级水平。


金融街凯晨世贸,国海海工的大客户定制占据了空间大半,另有为中小规模企业预留的空间,每个工位租金高达15000元。


据桉树IBC团队透露,金融街凯晨世贸签约后四个月即达到95%的出租率,坪效可达30元,远超业内平均水平。


以4000㎡左右为例,桉树与其他联合办公品牌的财务与效率对比



目前桉树IBC的营收中,租金收入占80%,其他收入占20%。其他收入中办公服务占20%,设计装修占70%,品牌包装占10%。



联合办公最根本的商业模式就是如何提高单位面积的租金收入,保持高水平的整体出租率。桉树IBC如此高昂的定价背后需要有对高端客户的深度洞察,对企业办公服务的高效专业以及空间运营成本的合理调控,才能支撑起高定价高转化率,最终实现高坪效。


而在桉树IBC服务的企业客户中,为国海海工大客户定制一个月完成交付,创行业内新高,其背后的高效供应链功不可没。


在吴峥看来,联合办公的提法已然不够准确,为客户提供一站式办公解决方案,为业主或资方提供资产管理服务才是行业的终局。“我们做办公服务,只不过是拿出了智能办公的智能办公联合体这一个产品,为行业提供一种解决方案,去告诉大家我们如何实现不同面积的资产管理,尤其是高端的资产管理。”


精准定位中高端才能把品牌树立起来,在财务表现上,客群上才能提升调性,完成资产管理中最优质的一步。



三、产业协同的智能办公联合体


在与吴峥的交流中,资源整合,产业协同是他提及频率最多的两个词。


作为黑洞投资孵化的项目之一,桉树IBC身处智能科技企业生态。生态中包括有AI科技制造领域的小狗,智能软硬件集成领域的哈奇智能,智能设计建造领域的实地集团,智能家居领域的三拾七度以及黑科技场景领域的零一科技等。


桉树IBC与这些在科技智能领域不断迭代的企业同处一个生态平台,相互赋能共同成长,最终推动桉树IBC成为一个能够自我升级的智慧化办公平台。


以办公空间为载体,通过对品牌,物业,楼宇的资产管理和资源整合,满足高端客户定制化的办公需求,同时与各生态企业进行产业协同完成后端供应链的降本增效,由点及面,桉树IBC的一整套运作逻辑恰与产业互联网的发展大势相契。


在黑洞资本合伙人杨蓉看来,“桉树IBC对品牌的精准定位和运营与市面上普通项目形成了差异化,解决了市场对高端办公场景的需求,使得桉树IBC一开始就获得了市场认可。”


如今联合办公行业为走出盈利困局纷纷转型大客户,桉树IBC独辟蹊径,直接从高端定制化和技术智能化入手,找到了联合办公行业盈利的突破口。


经历市场优胜劣汰的洗牌,联合办公早已过了以规模论英雄,以烧钱论成败的蛮荒时代,迈入了深度整合和产业升级的新阶段。


尤其当AI,云计算,5G等新技术日趋成熟,传统办公服务的理念也会被打破。


云上办公不再罕见,数字化模拟现实也近在眼前。


在吴峥眼里,产业互联网时代,桉树IBC就是后端供应链的重要一环,如何通过智能化的手段把后端的供应、效率提升到业内顶尖,是TO B的终极命题。


他还用电影《头号玩家》举例,每个人戴个头盔就能够在家里办公,大家可以在虚拟的数字化世界里到同一个会议室汇合。会议室内充满了传感器,它们会主动感知你的动作并进行解析,甚至可以自动调节房间的温度等等,“未来空间的智能化会超出我们的想象。”


随着自身模式的不断优化和成熟,桉树IBC找准了属于自己的客户群体与品牌定位,未来随着自身模式的不断优化和成熟,桉树IBC还可以帮助物业进行高端智能化改造,并提供精细化运营,收取管理费用,成为智慧办公解决方案的提供者。


“把眼前的事情做到极致,美好的结果会自然呈现。”这是吴峥对桉树IBC的期许,也是他对自己的鞭策。